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  乐居讯2017年威海楼市可谓“波涛汹涌”,房价经历几次上扬,开盘项目出现当日售完,内部排号一号难求,公积金政策紧了又紧,调控政策终见落地……不过冰冻三尺非一日之寒,早在2016年5月,楼市波涛汹涌的苗头已经初步显现,彼时日成交量在100多套,根据出售面积也算的出改善盘迎来了春天,从2015年的“冰封”状态逐渐解冻。*本资料对周边环境、交通、教育、商业及其其他配套实施的介绍、旨在提供相关信息,不意味本公司对此做出承诺。

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人口决定房价?中国前10大城市谁能挺过楼市风暴?

2018-05-27 09:02
来源:地产情报

撰文丨杨国英 本文来源于国英观察,ID:ygyobs,不代表地产情报站观点,已获授权,欢迎关注。


   

2018年是中国楼市的风暴之年。

货币政策的收紧,租赁用地的扩张,房产税的呼声高起,2018年的楼市,已经渐入风雨飘摇之中。

今天着实花了些功夫,盘点了中国前10大城市的人口走势,而在楼市的风雨飘摇之中,到底谁最能挺过风雨、先见彩虹?又到底什么才是楼市的诺亚方舟?

人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟!

在顺周期时,资产价格的上升,极容易增加投资者的思维惰性,过去20年的房价走势即是如此。

但是,在房价已经到达平衡周期时,对决定房价走势的诸多因素,就有必要仔细厘清,谁是次要因素,谁是主要因素?谁对短期走势有影响,谁对中长期走势有影响?

货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等,这些仅是次因素,也仅仅对短期房价走势构成影响。

那么,谁才是主要因素,谁才对中长期房价走势构成影响呢?人口!!!

道理很简单,任何一个城市的房价走势,短期炒买炒卖或可,但是,归根到底,取决于真实居住的需求——不管是租房子住,还是买房子住,只要真实居住的需求强烈,房价即便短期不涨,中长期依然是要涨的,而如果真实居住的需求减弱,房价即便短期大涨,中长期依然是扛不住的。

一个城市真实居住的需求,取决于其常住人口的变化——常住人口增长了,房价必然有上涨的潜力,常住人口减少了,则房价有下跌的空间。

而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下,谁最能挺过风暴,显然是常住人口增长的城市,谁最经不起风暴,当然是常住人口减少的城市。

那么,2018年,中国的大城市,到底谁最能挺过风暴呢?

我挑选中国前10大城市,先来看看过去一年常住人口的变化(2017年)。

(本图为“国英观察”独家统计得出,非授权请勿使用!)


第1名是深圳!

在过去一年,深圳常住人口足足增长了近62万人,这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后,连续三年,每年增加50万+的常住人口,这是中国的城市奇迹,在互联网新经济的带动之下,这座移民城市对于人才,依然具有不可或缺的魔力。

第2名是广州!

2017年,广州常住人口足足增加了45万多人,已经成为1450万人口的超级大城市,其常住人口增长,最近三年保持每年40万+的态势,也充分证明这座历史悠久的“对外窗口”城市,依然焕发着不可抑制的活力。当然,与深圳人口增长来自全国相比,广州的人口增长至少有一半来自省内。

第3名是杭州!

继2016年常住人口增长17万人之后,杭州对人口的吸引力,仍在持续升温,2017年常住人口大幅增长了28万人,这是这座江南名城历史上所没有过的,除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅迁入外。虽然,杭州的常住人口增长低于广州,但是,在以阿里巴巴为首的互联网企业带动之下,其常住人口的增长,绝大多数来自全国各地,人口增长的质量相对优于广州,所以,最近半年,一度有“北上深杭”的说法。

……

……

第4名—第7名,在前10大城市中,常住人口增长整体均为正,排名位居中流,就不一一细述了。当然,从中长期看,重庆、武汉这两个城市的房价,依然有较大的上涨潜力,毕竟房价的基数,在中国大城市中相对偏低,而常住人口的增长,最近三年年均都在15万以上。

北京、天津和上海,是常住人口增长的倒数三名,也是中国前10大城市中,仅有的人口增长为负的城市。

倒数第二名,天津,这座北方的港口之城、重工化业之城,其2017年常住人口呈现流出的态势,港口之优势,对于新经济的发展并不加分,而重化工业则更是在环保压力之下萎靡不振,若论GDP增速,2017年天津则在前10大城市中倒数第一,经济如此不堪,其人口流失并不意外。

倒数第3名北京,倒数1名上海,一个是帝都,一个是魔都,这两座中国唯一的超级大都市,2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人,这同样并不令人意外,一是超强的限制落户政策,你买得起房,也不一定落得了户,更何况,你买得起,也不一定有购房资格,二是超高的房价、以及企高的生活成本,已经使一部分北漂无奈逃往二线城市。

当然,除了上述前10大城市外,在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线城市中,2017年常住人口增长,最值得一提的是长沙,2017年长沙常住人口增长了27万多人,相对偏低的房价基数,目前仅1万元/平米稍多些,其未来房价应该依然有较大的上涨空间(2017年已上涨40%左右)。

人口才是决定房价的核心因素!

2018年是中国楼市的“风暴之年”,并且这一风暴至少将持续3年。我们需要观人口之增减,从而预判房价之走势,以避免房价之风险。

危机已经临近,对于人口增长为负的京津沪,在未来三年,虽然不至于发生暴跌之风险,但是,房价至少将横盘三年之久——不涨就是跌,因为你的资金有成本。

而在房产税渐行渐近之下,在未来3年,高房价的城市,其房价压力将显著高于低房价的城市,毕竟,未来房产税将是以房屋总价为基数的,同样是100平米的小三房,北京价值1000万,而长沙可能仅有100万,从而所交房产税的金额,也将是长沙的10倍,但是,从事同样一份工作,你在北京的收入,难道会高于长沙的10倍吗?不可能!你至多是长沙的1倍。

2018年,早准备,方安心!

声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

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