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房价涨幅领跑全球,柏林正在重复许多城市的发展路径 好奇心小数据

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  “贫穷,但性感。”德国首都柏林前市长 Klaus Wowereit 曾这样描述这座城市的魅力。柏林被认为是一个年轻的城市,物价低廉,滋养了繁荣的地下文化。

  15 年后,这句话可能得做些修改:柏林依旧性感——对投资者来说更是如此。

  根据房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)发布的 2017 年全球住宅城市指数(Global Residential Cities Index),在 150 个主要城市中,柏林是唯一一座房价年度涨幅超过 20% 的城市(20.5%)。相比之下,2016 年,有 12 个城市的房价涨幅超过了 20%,多数来自中国。

  除了柏林,汉堡、慕尼黑和法兰克福也以超过 13% 的房价涨幅排进了前 10 名。其他进入前 10 的城市分别是土耳其的伊兹密尔、冰岛的雷克雅未克、加拿大的温哥华、中国香港、匈牙利的布达佩斯和荷兰的鹿特丹。

  

  柏林和其他德国城市的“异军突起”部分得益于全球房地产市场的整体平淡。后者与一些阶段性的政治、经济因素有关:中国加强了资本管制,波及楼市;英国受到脱欧打击,欧洲房地产市场的热点转移到爱尔兰等房价较低的国家。伦敦的数据说明了一切:2.0% 的房价涨幅位居第 101 位,排在它后面的是意大利古城佛罗伦萨。

   欧洲的房地产热点正在转移。不过,当前伦敦的房价仍远高于柏林。

  更重要的是,柏林楼市发生了根本性变化。莱坊国际的数据显示,这座城市的房价自 2004 年来已经上涨了 120%,和租金的上升势头基本保持一致。德意志银行今年 1 月的报告指出,从 2009 年开始,德国城市房地产进入了一个已近 10 年的上涨周期,而这一周期预计仍将持续。

  各方提到的房价上涨原因不外乎两方面:被经济发展、人口增长和建设成本增加改变的供需关系,和投资者涌入带来的价格泡沫。

  

  根据《经济学人》今年 1 月的报道,柏林属于那种罕见的拖后腿的首都:剔除柏林,整个德国的人均 GDP 会上升 0.2%。受困于东德统治的历史背景和落后的官僚体系,柏林的经济建设长期停滞,对大公司和投资者均缺乏吸引力;低廉的租金和大量闲置地产(比如工厂和仓库)吸引了诸多艺术家和嬉皮士,而他们对房价的影响力着实有限。这也是柏林“贫穷,但性感”的社会经济背景。

  这一状况正在改变——至少是在部分领域。2014、16 年,我们两次报道过柏林科技企业和创意产业的崛起:在新兴的电商平台、地图服务公司、孵化器的隔壁,就是微软、思科、SAP 等科技巨头。“柏林是欧洲的硅谷”,这种趋势吸引着企业家和创新人才。仲量联行(JLL)引用的数据显示,2013 至 2016 年间,柏林的就业增长率达到了全国平均水平的 2 倍。

  正如旧金山等城市的前车之鉴,人才——尤其是技术人才的涌入改变了本地楼市的需求面:这些从事高薪职业的年轻人具有更强的支付能力,他们所在的公司也提升了商用地产的热度。而在年均 40000 的常住人口增长之外,柏林还迎来了难民和国际移民,其中一些人占用了本就有限的公共住房计划。

  低利率政策带来的成本降低进一步刺激了购房意愿:仲量联行统计,去年,柏林楼市的成交量达到了 77.1 亿欧元,同比涨幅为 56%。

  然而,德国的房屋供应并没有跟上。德国央行(Bundesbank)提供的数据显示,2010 年以来,德国境内建造完成的住房单元的确处于增长趋势,但到 2017 年,这一数字仍处于历史较低水平,不到 1995 年的一半。建筑成本的上升阻碍了房地产的扩张,2017 年,规划兴建的住房单元数量首次下降,加强了房价上涨的预期。

  长期低价形成的上涨空间、快速变化的供需关系或许足以解释柏林房价迅猛上涨的势头。但德国央行认为,德国大城市的当前房价已经偏离了人口因素和经济基本面。德国央行警告,7 个主要城市的房价租金比(P/R)已经达到两德统一以来的最高点,房价存在 25% 左右的虚高;不过,也有观察者认为这一指标处于正常范围内,谈论“泡沫”为时尚早。

  一些海外投资者已经瞄准了柏林。

  《卫报》算了这样一笔账:即使柏林房价以每年 10% 的速度上涨,柏林黄金位置的公寓价格依然只有伦敦同地段、同等面积公寓的三分之一。普华永道(PWC)将柏林视为 2017 年投资和发展前景最好的欧洲城市。《南华早报》更直言不讳:“现在是投资柏林房地产的时候了。”

  上个月,股神巴菲特就在柏林买下了一处高端住宅地产,成交价为 380 万欧元。

   柏林的房价依然比不上其他欧洲一线城市,甚至在德国国内也不算高。

  拿柏林和伦敦相比并非偶然。彭博社 2016 年的一篇报道就曾感叹:德国的房地产市场越来越像伦敦了。《金融时报》同年的一篇文章也注意到,柏林政府正想方设法,避免落入伦敦式的房价陷阱:中产阶级和富人挤走了原先的房客,也挤走了年轻活力。

  换言之,柏林正面临一场反“士绅化”(gentrification)的战争。在柏林生活多年的老租客冲在这场战争的前线。2016 年夏天,柏林一个街区的房客向法院提起诉讼,成功阻止了一家跨国公司的地产收购。2017 年,一些柏林人聚集起来,抗议城市消费随着游客的涌入变得越来越贵。

  柏林市政府感受到了危机。过去几年间,政府出台了对 Airbnb 的限制和租金封顶政策,但前者正趋于宽松,后者在实践中已经宣告失败。看起来,柏林的楼市还将按照市场的逻辑走。

  一些通过“占屋运动”在柏林站稳脚跟的艺术家在考虑自己的下一站,比如将工作室搬到相对廉价的城区。他们贡献了柏林曾经的“性感”,如今又被另一种“性感”驱逐出去。柏林重复着许多城市的发展路径:当它的吸引力反噬了带来这种吸引力的价格与人口红利,它将不得不接受自己的庸常。

  制图:冯秀霞 / 好奇心日报

  题图来自:Max Langelott on Unsplash

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